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Análisis Semanal

Los errores más comunes a la hora de comprar inmuebles

Qué hacemos mal los argentinos cuando nos disponemos a gastar nuestra plata en un departamento o en una casa.


Es la zanahoria de todos los argentinos. La casa propia es un tema súper sensible para nuestra sociedad que, acostumbrada a los altibajos de la moneda nacional, encuentra en los ladrillos la mejor forma de proteger sus ahorros, fruto del esfuerzo de toda una vida.


Por eso el inmueble, ya se para habitar, para hacer una inversión o para alquiler, es uno de los recursos más utilizados por la gente para resguardar su capital.


Mariano Capellino, CEO de INMSA Real Estate Investments Company, cuenta en una nota con Apertura cuáles son las creencias erróneas en las que suele caer el inversor.


1) Creer que un bien que luego se revalorizó se repetirá sin parar 

No siempre ocurre. Es cierto que puede pasar una vez pero no siempre volverá a hacerlo porque en general, luego de varios años de apreciaciones fuertes, las revalorizaciones comienzan a reducirse.

2) Creer que nunca se puede perder capital

Esto no es así porque los activos pueden presentar fuertes caídas en sus valores y “en caso de elegir desinvertir, hay que estar dispuestos  a asumir fuertes pérdidas o esperar mucho tiempo para que recupere el valor”.

3) Creer que comprar en pozo es un buen negocio siempre

La verdad es que depende de la fase del ciclo que el mercado atraviesa y en la Argentina este negocio estará atado al dólar.  “Se estima que pagar hasta US$ 500,el costo del metro cuadrado de construcción, es el tope para no correr riesgo. Por encima de ese precio existe la posibilidad de que una corrección del tipo de cambio durante la construcción del proyecto –en general hasta 24 meses–  obligue a vender por debajo de la inversión realizada en pre-construcción”.

4) Creer que los inmuebles más caros y las mejores ubicaciones son los más seguros

Cada tipo de activo tiene su momento de oportunidad. “En general los inmuebles premium en las mejores ubicaciones son los primeros en revalorizarse luego de una crisis,  porque  lo demandan los extranjeros y las personas de alto poder adquisitivo. Pero cuando llegan a su precio histórico y se amesetan, dejan de ser negocio”, asegura el especialista.

5) Pensar que para ganar dinero es necesario construir

Existe un alto costo de aprendizaje y  se requieren fuertes economías de escala para poder construir.  Asimismo para generar elevadas rentabilidades sostenibles en el tiempo, el inversor debería desplazar la construcción de un tipo de activo a otro y de un mercado a otro, aprovechando sus ciclos.  Deje la construcción a quien lo hace en forma habitual.

6) Comprar una propiedad y no venderla nunca

Los rendimientos que se obtienen adquiriendo un activo y manteniéndolo en cartera a largo plazo suelen ser muy bajos porque todos los mercados atraviesan distintos ciclos y al mantener el activo en forma permanente, la rentabilidad se ve castigada. “El mejor rendimiento se obtiene manteniéndolo cuando las curvas ascendentes de precio son más pronunciadas y vendiéndolo cuando se empieza a amesetar”.

7) Creer que el rendimiento está basado solo en los ingresos por renta

“Para poder entender el verdadero rendimiento anual de un activo inmobiliario es importante tener presente todos los ingresos y egresos realizados para la operación inmobiliaria.  Cuando lo haga no se olvide de considerar las comisiones que paga en cada etapa del proceso, los impuestos, los gastos de remodelación, si fueron necesarios y los gastos de mantenimiento”.

8) Creer que comprar con el ofrecimiento de una renta garantizada es buen negocio

Usualmente, lo que sucede es esto:  que el rendimiento en un negocio inmobiliario se hace con una tasa artificial - por ejemplo 8% anual y por un periodo de tiempo limitado de 36 meses-, para hacer más atractiva la operación.  “Pero no tenga duda que, para compensar el costo de esa garantía, el precio del activo tendrá un sobreprecio que tarde o temprano lo afectará”. 

9) Pensar que siempre es buen negocio comprar inmuebles a un banco,  en subastas o a desarrolladores

Muchos piensan que por el solo hecho de estar comprando de esta forma, lo hacen a precios por debajo del valor de mercado pero la mayoría de las veces los valores están por encima.

10) Pensar que la rentabilidad por alquiler se obtiene al tomar el valor del alquiler y restarle el impuesto inmobiliario

Son muchas las variables a tener en cuenta: los periodos de vacancias, los seguros, el impuesto patrimonial, el impuesto a la propiedad, los gastos de mantenimientos, las comisiones de inmobiliarias, los imprevistos, los costos de administración, el impuesto a los bienes personales, etc. 

De acuerdo a Capellino, "cuando hacemos algo que resulta exitoso, tratamos de repetirlo. Pero eso no sucede cuando se trata de invertir en inmuebles. Todo estará condicionado a situaciones particulares del mercado y del sector. Por eso cada operación requiere de un análisis minucioso si lo que se busca es lograr una rentabilidad consistente.  No cometa estos errores, no deje llevar por creencias que sólo afectarán su inversión”.


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