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Análisis Semanal

Por qué es un buen momento para vender tu inmueble


En medio de un estancamiento inmobiliario y ante la cantidad de planes de créditos lanzados en las últimas semanas por bancos públicos pero también privados, el economista de la Universidad Di Tella, Juan José Cruces, habló con el diario Clarín y dio su visión al respecto.


Tras asegurar que los precios de casas y departamentos están en niveles históricos, muy altos, indicó además que pueden seguir subiendo. “La vivienda, en metros cuadrados ajustados por inflación, costaba en el promedio de los años 1976 a 1990 30.000 pesos de hoy. En la convertibilidad el metro cuadrado llegó a bajar a 20.000 pesos y ahora está en los 40.000 pesos. Hoy los precios están en su máximo histórico, siempre hablando en pesos ajustados por inflación”.


Cruces entiendo por ello que el precio justo implica “una reducción de entre 30 y 50% respecto a los precios actuales” aunque asegura que “sería difícil que eso suceda”.


Para justificar el precio de hoy tenemos que descontar los flujos de fondos futuros (de alquileres) a un rendimiento del 3%, similar al de un bono del tesoro de los Estados Unidos. Eso no ocurre en ningún otro sector de la Argentina. El descuento a esa tasa del 3%, sugiere que el precio está inflado. Pero esto no implica que yo estoy diciendo que estos precios van a bajar mañana. O el año que viene o en dos años”.


Además, advirtió que en los ‘90 muchas familias compraron su vivienda porque los salarios tenían mucho más poder adquisitivo que ahora. Un departamento de 60 metros cuadrados se podía comprar con 50 salarios y destacó que no se trataba de algo artificial por el tipo de cambio fijo y bajo.


Ahora tenés un atraso cambiario igual o superior al de entonces. Pero muchísimo menos poder adquisitivo medido en metros cuadrados. No estaban baratos antes. Hoy tenés similar poder adquisitivo en general, pero el metro cuadrado en dólares está mucho más alto”.


Sobre las causas del aumento del precio del metro cuadrado, el economista aseguró: “Hay dos razones principales. En el mundo bajó mucho la tasa de interés y eso infló los precios de las propiedades. El precio de un departamento es como un valor presente descontado del flujo de alquileres netos futuros. Con la tasa 0% los flujos se descuentan a tasa muy baja y te da un precio muy alto. Por otro lado, la plata negra es más difícil ponerla en el sistema financiero que en ladrillos. En el caso particular de la Argentina, desde 1976 se violaron todos los derechos de propiedad, menos el de los inmuebles. La gente los considera muy seguros. Eso no fue así, por la ley de alquileres, desde 1942 y 1976. Por esa ley hubo enormes confiscaciones a los propietarios. Pero eso se terminó, al menos hasta que aparezca una nueva ley de alquileres, veremos”.


Al ser preguntado por qué los precios de los inmuebles se sostienen, dijo: “Para mí están muy inflados. Desde hace cinco años yo recomiendo vender metros cuadrados y comprar bonos. Los que me hicieron caso hoy compran más metros que hace cinco años”.


Por eso, detalló que es momento de vender: “Hoy van a poder vender lo que hasta hace dos años no podían. Pero hay una cuestión ética que va más allá de los precios. La vivienda es la principal compra en la vida de una familia. Me gustaría una sociedad democrática y con buen valor adquisitivo. El acceso a la vivienda va en ese sentido. Mi problema con el inversor inmobiliario es que se forma una ola de compradores que compran cada vez más caro y sacan de la cancha a la mayoría de la sociedad. Los inversores ganan, pero el resto de la sociedad pierde. Que los inversores salgan del mercado de bienes raíces y vayan a los bonos, para que no le compliquen la vida al resto de la gente”.


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